권리금 계산 방법 상가 바닥권리 영업권리

상가 권리금 계산방법에 대해서 알아보겠습니다. 많은 분들이 내 가게를 팔면 권리금을 얼마를 받을 수 있는지, 언제쯤 내 가게가 팔릴지, 어떤 방법으로 팔 수 있는지 궁금해하실 텐데요. 그중에서 권리금 산정을 얼마에 했느냐에 따라서 앞으로의 나의 시간, 계획 모든 게 다 바뀌게 됩니다. 그래서 어떻게 권리금을 계산해야 되는지 알려 드리고자 합니다.

 

표준계약서 권리금 표준계약서

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우선 국토교통부 작성 상가건물 임대차 표준계약서 권리금 표준계약서에서 다음과 같은 권리금의 유형을 표시하고 있습니다.

• 유형의 재산적 가치- 영업시설·비품 등
• 무형의 재산적 가치- 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등

이렇게 유무형의 재산적 가치를 나눠서 기입하라고 제시하고 있는데요. 각각의 금액을 산출하여 보고 전체적으로 거래에 있어서 합당하다고 생각되는 금액에 우선비중을 두고 산정하는 방법이 가장 좋습니다. 이러한 계산법을 산정하게 된 이유에는 감정평가사 들이 하는 감정의 방식을 차용해 오는 것이 더 합리적이며 그 방식을 거쳐서 유형의 재산적 가치와 무형의 재산적 가치를 나누는 쪽이 더 합리적으로 생각됩니다.

 

• 바닥권리금 - 주변 거래사례를 통해 산출
• 시설권리금-  만약에 새로 시설을 한다면 얼마인지 산출 후 내용연수대로 감가상각
• 영업권리금 - 매출과 고정비를 빼서 순익을 산출하여 계산

바닥권리금 

바닥권리금은 무형의 재산적 가치 중 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점이라고 되어 있으며, 흔히들 시세라고 얘기하는 부분입니다. 어떤 상가에 가면 부동산을 통해 '여기는 기본적으로 바닥권리금이 5천만 원선에서 대부분 거래가 된다'라고 들어보신 적이 있으실 거예요. 바로 그게 바닥권리금이고 상권의 변화나 선호도에 따라서 위아래로 움직임이 크고, 호가로 불렀다가 매매가 되면 시세로 되니 시시각각 변하기 때문에 가장 크게 알아보셔야 하는 게 바닥권리금입니다.

 

시설권리금 

시설권리금은 말 그대로 인테리어 및 시설집기로, 만약 이 매장을 똑같이 새것으로 만든다고 생각하고 그 금액에서

내용연수를 감안하여 빼 나가시면 시설권리금에 대한 금액이 산출되게 됩니다. 보통 장사하신 분들이 가장 많이 생각하시는 것이 본전가격입니다. 장사를 오래 하신 경우에는 새로 시설을 다 해야 되는 경우가 생기므로 다 받기는 어렵습니다. 감가상각을 잘해서 일부라도 받을 수 있도록 산정하시는 것이 좋습니다.

 

영업권리금

영업권리금은 매출에서 재료비, 인건비, 임대료 등 기타 지출 내역을 모두 뺏을 때 순이익을 산출 후 적정한 권리금을

산출하는 것입니다.  사실 영업권리금 안에는 바닥권리, 시설권리가 모두 포함되어 거래되는 경우가 많습니다. 프랜차이즈의 경우에는 비슷한 매장이 많이 있기 때문에 거래사례도 존재하며, 본사에서 리보델링 비용도 산정을 하여 줍니다. 또한 영업권리를 받는다는 것은 영업이 잘되고 있기 때문에 매수자도 다수 존재할 수가 있습니다. 

 

권리금은 가게 주인이 요구하는 금액으로 정확한 계산산식에 의해서 계산되는 금액이 아닙니다. 단지 매도인이 권리금을 산정하고 매수인을 설득하는 도구라고 생각되어 집니다. 또한 부동산 임대차 계약 만기시에는 0으로 되는 성질이 있기 때문에 권리금에 대해서는 거래 당사자 사이의 협의가 가장 중요합니다